Cuando es rentable subrogar la hipoteca




Es el momento de cambiar de hipoteca? cuando es rentable subrogar la hipoteca? Encontramos a un lado las cláusulas suelo y por el otro los costes de subrogación. Teorizar sirve de poco, por ello vamos a presentar un pequeño modelo de flujos de caja con su correspondiente escenario, y estudiemos que refllejan las cifras.

Modelo de flujos de caja

Primeramente tenemos que considerar todas las variables que intervienen en la decisión. Es muy frecuente es no prestar atención a elementos que tienen una inevitable repercusión financiera.

Algunas variables serían:

Tipo de interés actual y futuro. ¿Qué tipo de interés – real – estoy pagando actualmente? ¿A cuál puedo acceder? Si tengo una cláusula suelo ¿Cuántos años es previsible que los tipos de interés estén por debajo de su valor? ¿Cuál es mi expectativa de plazo real de cancelación?

Coste de subrogación.

Este es un punto muy importante. Incluyamos hasta el último céntimo de costes necesarios para afrontar la subrogación. ¿Necesito una tasación?.

Costes de vinculaciones.

¿Me obligan a contratar algún producto? Si no fuera obligatorio, ¿lo contrataría también? ¿Lo haría en este o en otro proveedor? Siempre se debe reunir la máxima información sobre el coste que tendría la vinculación, antes de la tasación.

Resumiendo: El principal interrogante a responderse el hipotecado es: si cambio de hipoteca, ¿pagaré menos al final de la vida del préstamo, considerado en términos de flujos de caja descontados?.

Cuando es rentable subrogar la hipoteca (ejemplo)

Tomemos como ejemplo una hipoteca de 120.000 € a la que le quedan todavía 15 años para su completa cancelación. El tipo de interés es del Euribor+0,75, con una cláusula suelo del 2%, y debe pagar, en caso de subrogación, una penalización del 0,5% del saldo vivo pendiente.

¿Cuánto pagará hasta su cancelación? Lo primero que debemos evitar es confundir la suma de principal e intereses con los flujos descontados de caja. Para hacer el análisis con algo de rectitud, tenemos que considerar los flujos de caja, es decir, el valor actual (VAN) de los distintos pagos realizados a lo largo de la vida del préstamo, actualizados según un determinado índice (el IPC) que a estos efectos estimaremos en el 2%.

Comparemos, pues, esta cantidad con la resultante de suscribir una nueva hipoteca. Para ello, deberá abonar la penalización de cancelación (0,5% de 120.000 €, o 600€) y los gastos de subrogación (tasación, notaría, registro y gestión) que prudentemente estimaremos en 580 €. Nuestro hipotético hipotecado ha conseguido negociar con su nueva entidad un diferencial de 0,5 puntos sobre el Euribor.

¿Que conclusiones sacamos? Lo que nos dice el modelo es que, con estas cifras en la mano, la operación es financieramente aconsejable si se prevé que la vida del préstamo se alargue más de 5 años, ya que es hacia el final del 5º año cuando se obtiene el break-even, es decir, cuando el ahorro acumulado de cuota obtenido por la reducción del diferencial se iguala con los costes necesarios para obtener ese ahorro de cuota.

También podemos verlo de otra manera. Pensemos en lo siguiente: para una hipoteca de tipo medio, como la que hemos descrito ¿cuál es el ahorro en el diferencial que compensa realizar la subrogación? Siempre teniendo en cuenta que hablamos de un caso teórico, nuestro modelo nos dice que un descenso del diferencial a partir de un 0,15 puede ser financieramente rentable. Ahora bien: cuanto menor sea esa reducción del diferencial (por ejemplo entre un 0,15 y un 0,20) el break even se produce más cerca del vencimiento del préstamo, con lo que el beneficio es muy inferior o casi nulo.

Quedarían otras preguntas: ¿qué repercusión tiene financiar los costes de subrogación? ¿Cómo influyen los gastos en productos obligatorios, como el seguro de hogar, vida o desempleo? Pues mucho, hasta tal extremo que podemos afirmar que si la entidad nos obliga a contratar algún producto (cuyo precio, podemos presumir, será más beneficioso para la entidad que para el cliente) casi seguro que la operación no va a ser financieramente viable.

Pero de ello, y de mucho más (en particular de los nuevos productos financieros hipotecarios) hablaremos más adelante.

Share This Post

Related Articles

Leave a Reply

© 2017 Inversion y credito. All rights reserved. Site Admin · Entries RSS · Comments RSS
Powered by WordPress · Designed by Theme Junkie