Créditos Hipotecarios: El mito de la tasa




La decisión financiera más relevante que la mayoría de nosotros tomaremos alguna vez que es el financiamiento de nuestra vivienda. Para ello vamos a comentar algunos aspectos críticos a considerar antes de tomar una decisión.

Primero la tasa: ¿fija o variable? Si los financiamientos a tasa fija fueron la alternativa preferida del siglo pasado, hoy son los créditos a tasa mixta los que marcan la tendencia ofreciendo una menor tasa por un período inicial y luego una tasa mayor o bien una tasa variable por el período residual. Es importante considerar que mientras más corto sea el período en que se fije la tasa, menor debiera ser ésta para que me convenga. Es decir, una tasa fija por un periodo de un año, debe ser menor que una tasa fija a dos años y así sucesivamente.

Lo más importante al elegir una tasa mixta es considerar que al término del período asegurado, la tasa a la cual deberé seguir pagando mi crédito puede variar significativamente. Por tanto debo tener muy claros dos elementos: el primero es la posibilidad de prepago del crédito y el segundo es el plazo por el cual voy a fijar inicialmente la tasa.

En general, un periodo de cinco años parece un mínimo razonable para asegurar condiciones en un crédito a tasa mixta. En este plazo hay muchas cosas que pueden haber cambiado como sus ingresos, sus gastos, sus aspiraciones, y lo más importante, sus perspectivas de seguir viviendo en el mismo lugar o cambiarse a otra vivienda más grande si está pensando en formar o hacer crecer la familia o más chica si acaso ya los hijos se fueron.

Créditos con una tasa 100% variable como vemos que hay en otros mercados aparecen como una opción aún sofisticada para muchos, a la espera de una mayor diversidad de instrumentos de cobertura.

Resuelto el plazo, podrá decidir entre un crédito en pesos o en U.F. En general, el crédito en U.F. aparece como la opción más atractiva, a menos que usted sea un financista experto, capaz de predecir variaciones de la inflación futura que no estén recogidas en los precios de mercado. Esto sin considerar que deberá pagar una cuota inicial más alta que en el caso de financiamientos en UF.

Ahora pensemos en términos del monto ¿es más conveniente utilizar los ahorros para poner un pie más alto o ir por un mayor financiamiento? En primer lugar señalemos que un mayor ahorro siempre es muy bueno por lo tanto revisemos el uso que podemos dar a ese ahorro. Lo natural es destinarlo a poner un mayor pie. Sin embargo, sería una mala idea destinar todo nuestro ahorro a poner un pie para luego pedir un crédito con el cual cubrir el sinnúmero de gastos que aparecen con una nueva vivienda, incluyendo tanto los gastos del mismo crédito como una larga lista de “otros” tales como cortinas y muebles. En este caso, resulta más sensato tomar un crédito hipotecario por un mayor monto, reducir el monto del pie y utilizar su ahorro para cubrir esos gastos, sin tener que asumir nueva deuda y más intereses.

Finalmente, revisemos un gran mito en relación a los créditos hipotecarios. ¿Es mejor pagar una cuota alta por menos años o pagar una cuota más baja a un plazo más prolongado? Mientras los chilenos históricamente han preferido privilegiar tener un crédito hipotecario por el menos plazo posible, la evidencia demuestra que lo más importante es contar con una cuota razonable, que permita tener la capacidad de afrontar nuevas situaciones con flexibilidad y holgura. Los reveses y vaivenes económicos son parte de la vida. Lo mismo las oportunidades y los nuevos negocios.

Ante la duda, apueste a la prudencia y sume unos pocos años a su crédito hipotecario. Si las cosas se dan bien, siempre podrá ahorrar y prepagar su deuda. Si las cosas van mal, se felicitará por su decisión.

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